老朽化が進む空き家を放置するリスクは？安全チェックリストで問題点を確認しよう！

こんにちは、コテツです。

日本の空き家の数はどれくらいだと思いますか。

総務省によると、約900万戸！空き家率は13.8％という調査結果（2023年）です。このペースで行くと、2038年には住宅の3軒に1軒が空き家になると予想されています。

実家を相続した人が直面する「誰も住まない空き家」問題は他人事ではありません。

自分が相続する場合も子や孫に相続させる場合も避けては通れない問題です。もちろん、コテツにとっても切実な「空き家問題」について徹底的に調べました。

空き家を放置するとどうなるのか？

物理的・法律的・金銭的リスクをわかりやすく整理しています。さらに空き家の問題点をチェックリスト化しましたので、お役立てください。

Contents

老朽化が進む空き家を放置するとどうなる？
- 物理的・法律的・金銭的リスクのあらまし
- 空き家は今なぜ問題化しているのか？
空き家放置による具体的な物理的リスク
空き家を放置する法律・行政リスク
空き家問題に潜む金銭的リスク
空き家安全チェックリスト：現地でまず確かめるポイント
空き家問題は早めの対応を

老朽化が進む空き家を放置するとどうなる？

空き家を放置すると、建物の劣化進行に伴い倒壊や外壁落下などの直接的危険が高まるほか、害獣・害虫の発生、放火や不法侵入の誘発、近隣とのトラブルや地域景観の悪化などが懸念されます。

さらに、特定空き家に指定されると行政からの勧告・命令や過料・罰金などの法的リスクが発生します。維持管理費や解体費がかさんで資産価値が下がることで金銭的負担が増大することは避けられません。

空き家問題を大きく3つのリスクに分けて見ていきましょう。

物理的・法律的・金銭的リスクのあらまし

▶物理的リスク：建物劣化による倒壊・外装材の落下・雨漏りやシロアリ被害など。周辺住民や通行人の安全をおびやかします。

▶法律的リスク：特定空き家認定・行政勧告、命令や行政代執行、過料や罰金など。放置期間や危険度によって適用が進みます。

▶金銭的リスク：解体費用や修繕費、固定資産税の変動、損害賠償や代執行費用など。放置が長引くほど負担が増える点に注意が必要です。

空き家は今なぜ問題化しているのか？

急激な人口減少と高齢化に伴い、空き家が増加しています。しかも大半が建築年数が古く老朽化が進行している家屋ばかりです。

放置された空き家は防災上のリスクを高めます。また、景観悪化や犯罪の温床となり得るのも事実です。結果として地域の生活環境や資産価値に悪影響を与えることは避けられません。

今、これを重く見た自治体による対策強化や特別措置法の運用が進行中です。あわせて、放置による社会的コストを住民・行政が負担する構図が問題視されています。

空き家放置による具体的な物理的リスク

空き家の放置による物理的な被害は多岐にわたります。

老朽化に伴う建物損壊だけでなく、害獣や害虫の侵入による衛生悪化、放火や不法侵入といった犯罪リスクまで考えなければなりません。

それぞれが連鎖して被害を拡大していく可能性が高いリスクです。

倒壊や外壁破損の危険性と周辺被害の可能性

老朽化した空き家を破損させる最も大きな脅威は、地震と台風です。

強い揺れや強風で建物全体が倒壊する恐れがあります。倒壊はまぬかれても外壁・屋根材の落下はよくあることです。老朽化した瓦、外壁材、窓ガラス、看板などが剥がれ落ち、隣の住宅を傷つけたり、歩行者を直撃したりする被害が発生しています。

害獣・害虫の発生、衛生悪化・悪臭が招く健康問題

空き家の放置は、建物の劣化だけでなく、深刻な衛生環境の悪化や健康被害を招く大きな要因になります。

手入れのされていない空き家は、湿気がこもり暗い所が多いため、害獣や害虫の格好の繁殖地です。また、換気が行われない室内では湿気がこもり、壁や畳にカビが広がっていきます。

空き家が密集した住宅街にあったり、隣家との距離がきわめて近かったりする場合はとくに注意が必要です。悪臭やダニ・病原体の発生は、近隣住民の健康被害やアレルギー悪化を招く可能性があるといえるでしょう。

放火・不法侵入・犯罪の誘発とその予防の重要性

管理不全の空き家は「人の気配がない」「目隠しになる」といった特徴から、犯罪者にとって好都合な場所となります。

そういう意味での空き家のリスク予防として優先度が高いのが火災・放火です。空き家であることがわかると放火のターゲットになりやすいうえに、漏電による出火も懸念されます。

さらに、空き家への不法侵入、不法投棄は、地域にとっても治安の悪化を招く問題です。空き家の防犯対策は欠かすことができません。

近隣への迷惑（不法投棄・景観悪化）で通報・トラブルにつながる

空き家周辺にごみや廃棄物が捨てられると景観が損なわれ、悪臭や害虫の発生によって近隣とのトラブルに発展する可能性が高いです。

放置された庭や雑草の繁茂は歩行者や車両の通行に支障を来す場合もあり、住民からの通報や自治体からの指導対象になります。

こうした状況が続くと、地域全体の資産価値低下や住民関係の悪化を招くため、早めの対処が必要です。

昔ながらの風通しのよい日本家屋は閉めきって人が住まないままだと朽ちていくのは早いというよね。今、問題になっているのはこういう家が多い。今の高気密、高断熱の家ならだいぶ事情が違ってくると思うよ。

空き家を放置する法律・行政リスク

空き家対策のための法律や自治体の施策が整備されています。

状況によっては特定空き家に指定され、勧告や命令、最終的には罰則が科されるリスクを考慮しなければなりません。

メディア等でも「3年放置で罰金100万円」というような情報が出回ることがあります。実際には指定からの手続きや是正勧告・命令の経緯があり、状況次第で罰金や代執行費用が課せられる可能性があるということです。

手続きの流れと所有者が取るべき対応を具体的に説明します。

特別措置法の仕組みと自治体による指定・認定・勧告の流れ

空き家問題に対処する法律を「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」といいます。倒壊や衛生上の危険がある空き家を自治体が特定し、適正な管理を促すための法律です。

2023年12月の改正により、危機的な状態になる前の「管理不全空家」も対象となり、放置すると固定資産税の優遇が解除される仕組みが強化されました。

空家特別措置法の仕組みと種類

自治体は調査に基づき、空き家を以下の2つの区分に指定・認定します。

1.特定空家等（法14条）倒壊の危険、衛生上有害、景観阻害、またはそのまま放置すれば著しく危険な状態→ 命令や行政代執行の対象

2.管理不全空家等（2023年改正法13条）「特定空家」になる前段階だが、放置すると特定空家になる恐れがある状態→ 指導・勧告の対象

特定空家または管理不全空家と認定され、自治体から「勧告」を受けた場合、住宅用地の特例（最大6分の1に減額）が解除されます（土地の固定資産税が最大6倍になる可能性）

自治体による指定・勧告の具体的な流れ

自治体は以下のステップで、所有者に措置を講じます。

①実態調査（調査）：自治体が「空家等対策計画」に基づき、近隣からの通報や定期的な巡回で、窓・屋根の破損、ゴミの放置などを調査する。

②管理不全空家の指定・指導（勧告の前段階）：軽微な放置状態（管理不全空家）に対し、自治体が改善の指導・助言を行う。

③勧告（特定空家・管理不全空家）：指導に従わない、または改善が見られない場合、正式に「勧告」が行われ、固定資産税の優遇が外れる。

④命令（特定空家）：勧告後も改善されない場合、期日を切って修繕、解体、または樹木の伐採などを「命令」する。

⑤行政代執行（最終手段）：命令を無視した場合、自治体が強制的に解体等を実施し、費用は所有者に請求される。

行政命令・行政代執行・罰則とは？空き家3年放置で罰金100万円か？

行政からのアプローチは、段階を追って厳しくなります。

１.行政命令：改善の「勧告」に従わない場合に出される、法的拘束力のある最終通告。これに背くと50万円以下の過料（過料は罰金のような行政罰）が科される可能性があります。
２.行政代執行：所有者が命令を無視し続けた場合、行政が強制的に建物を解体・修繕すること。代執行にかかった解体費用は全額所有者の負担です。もし支払えない場合は、財産の差し押さえが行われることもあります。

「空き家3年放置で罰金100万円」という話を見聞きするようになりましたが、正確ではありません。

法律上の罰金（過料）は、最大50万円です。ただし、行政代執行にかかる解体費用などははるかに高額になります。

所有者責任と共有名義・相続が絡む法的トラブル事例

所有者が複数いる共有名義や相続登記が未了の物件では、意思決定が遅れ管理が行き届かなくなることが多いです。自治体対応や解体・売却手続きが複雑化します。

共有者の不在や連絡困難、遺産分割のもつれにより対処が後手に回り、結果として罰則対象となった事例もあります。

こうした場合は早期に登記情報を確認し、弁護士や司法書士を交えた対応で権利関係を整理することが重要です。

現実問題として、日本中に900万戸もある空き家を自治体が処分するのは不可能に近いよね。空き家の活用法として何らかの新しい施策が打ち出されるか、社会情勢の大きな転換がない限り空き家問題は解決しないと思う！（コテツ、結論が早すぎたか💦）

空き家問題に潜む金銭的リスク

空き家を放置すると固定資産税は通常通り課税されるほか、特定空き家に指定されると軽減措置が外れて税負担が変わることもあります。

さらに倒壊や事故が起きると損害賠償や救助費用、清掃・代執行費用など思わぬコストが発生してしまうのもリスクの一つです。

ここでは代表的な費用項目とその目安、支払義務が生じるケースについて具体的にみていきましょう。

固定資産税・都市計画税の負担増と課税標準額の変動要因

建物が老朽化して評価が下がると課税標準額が変動する一方、住宅用地の軽減措置が外れると税負担が増える可能性があります。

また、特定空き家の認定がなされると自治体の対応に伴う課税の評価替えや追徴が行われるケースもあり、税務面での影響を無視できません。

固定資産税の扱いや軽減適用の有無は市区町村ごとに差があるため、早期に税務課に相談して見通しを確認しましょう。

空き家の解体費用・維持管理コストの目安

空き家の解体費用は、木造30坪で約90万〜150万円、鉄骨造やRC造はそれ以上が相場です。維持管理コストの目安は固定資産税・保険・清掃費などで年間10万〜30万円になります。

固定資産税が安かったり保険に入っていなかったりしたとしても、通水・清掃のための最低契約は必要です。水道光熱費（基本料金）だけでも2万〜4万円程度はかかるでしょう。

損害賠償請求や行政代執行費用など見落としがちな隠れコスト

空き家の維持管理において、固定資産税や光熱費などの表面的なコストに加え、見落としがちなのが「放置による隠れコスト」です。これらは将来的に数百万円〜数千万円規模の負担になる可能性があります。

1. 損害賠償コスト

空き家の屋根瓦が飛んだり外壁が崩落したりして通行人や近隣に被害を与えた場合、所有者は民法第717条（工作物責任）に基づき損害賠償責任を負います。

2. 行政代執行コスト（強制解体とその後の徴収）

自治体が「特定空家」と判断し、所有者が改善命令に従わない場合、自治体が強制的に解体を行う「行政代執行」が実施されます。

解体にかかった数百万〜一千万円単位の費用は、後日すべて所有者に請求され、全額自己負担です。支払わなければ預貯金や給与、他の不動産が差し押さえられることになる厳しさ。

絶対に避けたいのは1！多少の物的被害ならともかく、人様に被害が及ぶようなことがあったら取り返しがつかないよ〜。2までいかないうちに手を打とう。

空き家安全チェックリスト：現地でまず確かめるポイント

現地で無料で確認できるチェックポイントを整理しました。

外観、周辺、室内・設備、権利関係の4項目に分けて、危険度判定の目安を示しています。現地では、写真記録やメモを取りながらチェックしてください。

外観チェック：外壁・屋根・窓・倒壊の恐れを見極める方法

外観チェックでは屋根の落瓦、外壁の亀裂、柱の傾きや基礎の沈下、軒下の腐食を確認します。

危険箇所は写真に撮り、周囲からの見え方や落下のおそれがある箇所を優先的に記録しておきましょう。

安全に確認できない損傷（大きな傾きや大規模な破壊）は即座に専門家の立ち入り調査を依頼してください。

1. 外壁チェック
✅ひび割れ（クラック）：幅0.5mm以上のひび割れ、または鋭角に交差する「X型」のクラックは構造クラックの可能性
✅浮き・剥がれ：モルタルやタイルの壁が浮いている、剥がれ落ちそうになっている
✅錆汁（さびじる）：外壁から錆汁が垂れている場合、内部の鉄筋が腐食している可能性
✅穴・腐朽：木部が腐っている、穴が開いている（雨漏り・シロアリのサイン）
2. 屋根チェック屋根は直接見えにくいため、2階の窓から確認するか、ドローン・高所カメラを活用します。
✅瓦のズレ・飛散：台風や地震で落下し、隣家や歩行者を傷つける危険がある
✅屋根の変形：屋根のラインが沈んでいる、直線でなく曲がっている（倒壊の危険性高）
✅雨どいの破損：詰まりや破損があると、雨水が直接外壁を伝い、老朽化を速める3. 窓・サッシチェック窓周りは侵入リスクやガラス飛散のポイントです。
✅ガラスの破損：割れている、またはひびが入っている
✅サッシのサビ・ガタつき：密閉性がなくなり、雨水が侵入する
✅施錠確認：防犯対策として、すべての窓が施錠されているか、補助錠があるか確認する
4. 倒壊の恐れを見極める方法（構造・基礎）
建物全体が倒壊するリスクを判断します。
✅建物の傾き：一見して分かるほど建物が歪んでいる、傾いている
✅基礎の亀裂・基礎下の空洞：基礎コンクリートにひび割れがある、地面との間に隙間がある
✅増改築の継ぎ目：継ぎ接ぎ（つぎはぎ）になっている箇所は構造的に弱い
✅腐朽・シロアリ被害：土台や柱がカビている、シロアリ被害がある

周辺チェック：雑草・不法投棄・駐車場化の適性・景観影響の確認

空き家の安全チェックにおいて、「周辺環境」を確認することは、特定空家化の防止や近隣トラブル回避のために極めて重要です。

5. 雑草・立木の状況（衛生・防犯・防災）
✅雑草が敷地外（隣家や道路）へ繁茂していないか
✅庭木が成長しすぎ、電線に触れたり、道路にはみ出したりしていないか
✅落ち葉が堆積し、近隣の排水溝を詰まらせるおそれはないか
✅枯れ木や倒木のおそれがある立木はないか建物が雑草に隠れ、人の気配が全くなく、不審者の隠れ場所になっていないか
6. 不法投棄・衛生面の確認（衛生環境）
✅敷地内や玄関前などに粗大ごみや袋ごみが放置されていないか
✅看板や看板の枠が破損・腐食して散乱していないか
✅害虫（蚊・ハエ・ネズミ）の発生源となっていないか
✅汚水が漏出していないか
✅敷地内に「不法投棄禁止」の看板やロープが設置されているか
7. 周辺環境への影響・景観（近隣トラブル）
✅建物の外壁や屋根が剥がれ落ち、近隣に飛散・落下するおそれはないか
✅落書きがされていないか
✅窓ガラスが割れたまま放置されていないか
✅門扉が施錠されており、不特定多数の侵入が不可能か
✅周囲の景観と調和しているか（極端な倒壊リスクがないか）
8. 駐車場化の適性確認（利活用・管理）
✅道路から敷地内へ車をスムーズに出入りさせるスペースがあるか
✅接面道路の幅員が、近隣の駐車場需要（月極など）に見合っているか
✅解体・整地した場合、近隣で駐車場の需要があるか
✅駐車場にした際、近隣住民から騒音などの苦情が出る可能性は高くないか
✅砂利敷きや舗装工事が容易に行える更地か

室内・設備チェック：水道・電気・換気・シロアリや害獣の有無確認法

空き家の室内、設備（水道・電気・換気）、シロアリ・害獣のチェックポイントは以下のとおりです。

9. 水道・換気・電気のチェック（基本設備）
水道（通水と漏水確認）
✅通水: 2〜3ヶ月に一度、蛇口を閉めた状態から少しずつ開け、水を出す（排水トラップの封水切れによる悪臭・害虫侵入を防ぐ）
✅漏水: メーターを確認し、全ての蛇口を閉めてもメーターのパイロット（針）が回っていれば漏水の可能性がある換気
✅定期的にすべての窓と押し入れを開け、空気の入れ替えを行う（湿気対策）特に雨上がりや湿気の多い時期はカビ防止のために必須電気
✅通電している場合は、メーターに異常な動きがないか確認する
✅長期間使わない場合は、漏電火災や無駄な基本料金を避けるため、ブレーカーを落としておくのが一般的
10. シロアリ・害獣（害虫・ネズミ）のチェック
空き家は人の気配がないため、害獣のすみかになりやすいです。
シロアリ・害虫の確認法
✅木部・床下: 柱や基礎コンクリートに「蟻道（ぎどう・土のトンネル）」がないか目視する
✅床・畳: 踏んだ時にフワフワと沈み込む場所、雨漏り跡があればシロアリ被害の可能性が高い
✅羽アリ: 春から夏にかけて、玄関や窓周辺に羽アリの死骸がないかチェックする害獣（ネズミ・ハクビシン等）の確認法
✅足音・鳴き声: 天井裏や床下から音がしないか
✅フン・足跡: 屋根裏、倉庫、部屋の隅にフンがないか確認する
✅侵入口: 換気扇の隙間、エアコンの配管部、基礎のひび割れ、屋根の破断箇所（ハクビシンなどは小さな隙間から侵入）